El ritmo de ventas lleva el mercado inmobiliario a niveles del año 2009

Pocas dudas quedan a estas alturas de que 2017 ha sido el año de la recuperación inmobiliaria. A falta de que se conozcan los datos del cierre del ejercicio, el balance de los once primeros meses del año es muy alentador para un sector que ha vivido duros momentos de estancamiento con consecuencias catastróficas en el empleo. Entre enero y noviembre, promotores y particulares granadinos vendieron 8.633 viviendas, una cifra que supone un incremento del 24,7% respecto al mismo periodo del año anterior. En los once primeros meses del pasado ejercicio, Granada asistió a la venta de alrededor de 26 viviendas diarias, mientras que en 2016 esta cifra fue de solo 21 inmuebles.
El incremento experimentado en la provincia ha llevado al mercado inmobiliario a niveles de venta que no se alcanzaban desde 2009. Según la serie histórica del Instituto Nacional de Estadística (INE), desde aquel año casi inaugural de la crisis, cuando se vendieron 9.111 viviendas entre enero y noviembre, no se había registrado una cifra tan elevada. El dato concreto del undécimo mes del año es todavía mejor: los 711 pisos y casas que han vendido empresarios y particulares constituyen la cifra más alta alcanzada en un mes de noviembre desde el año 2008.
HUELVA Y GRANADA SON LAS PROVINCIAS QUE LIDERAN EL AUMENTO DE VENTAS EN ANDALUCÍA
Obviamente, las cifras del boom inmobiliario siguen estando muy alejadas, así que este acelerado ritmo de ventas tiene más de normalización del sector que de formación de una nueva burbuja. En los once primeros meses de 2008 se llegaron a vender 12.084 viviendas; mientras que en este mismo periodo del año anterior se colocaron 15.461. En cuanto a los datos de noviembre, en 2007, cuando todavía no se habían visto afectados por la crisis, se alcanzaron las 1.391 ventas.
La positiva evolución del mercado de vivienda no es exclusiva de la provincia, aunque se ha producido de forma más pronunciada que en el conjunto del territorio regional. En Andalucía, según los datos del INE, se han contabilizado entre enero y noviembre 83.050 operaciones de compraventa, un 12,7% más que en el mismo periodo del año anterior. Esto significa que el ritmo de crecimiento que ha registrado el mercado inmobiliario granadino duplica el experimentado en Andalucía. De hecho, solo hay una provincia en toda la comunidad autónoma que haya registrado un ritmo de crecimiento más alto que Granada. En Huelva, donde se vendieron 4.748 viviendas en los once primeros meses del año, el sector ha crecido un 28,6%.
Por detrás de Huelva y Granada, que lideran el crecimiento inmobiliario andaluz, se sitúan Córdoba, con un aumento de las operaciones del 19,2%; Jaén, con un incremento del 18,2%; Sevilla, con un 14,1%; Málaga, con un 13,1%; Cádiz, con un 2,8%; y en última posición, Almería, que ha registrado una caída de las ventas de casi un 1%.

Trad. Teresa Woods
http://www.granadahoy.com/granada/ritmo-ventas-mercado-inmobiliario-niveles_0_1208579571.html

Trucos sencillos para tenerlo todo de tu lado antes de negociar el precio de un piso

El ligero descenso de las compraventas de vivienda usada en el tercer trimestre con respecto al trimestre anterior (un 1,4% menos) no le hace sombra al hecho de que las 98.271 operaciones registradas en este periodo representan el segundo mejor resultado trimestral en diez años para esta tipología de inmueble. Asimismo, en el tercer trimestre de este año el precio de la vivienda ha acumulado un incremento del 6,8% con respecto al mismo período de 2016, según el último informe del Colegio de registradores de España.

El precio es precisamente el elemento crucial de todo el proceso de compraventa, el momento en el que todo puede torcerse. Por falta de información –entre otras causas– o de atrevimiento, señalan los expertos. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria trajo consigo “un cambio de roles”, señala Guillermo Llibre, director general de la agencia inmobiliaria Housell, ya que el comprador tiene ahora más dificultades que antes para encontrar financiación y se hace complicado para el vendedor mantenerse firme en el precio establecido.

Si juega bien sus cartas, el que aspire a ser el nuevo propietario del piso puede obtener rebajas de hasta un 20%, asegura. Frente a ello, ¿cuál es la mejor actitud a la hora de sacarle partido a la negociación con un comprador? “Busca información, respira y regatea”, sugiere el psicólogo Óscar Bendicho.

Busca información

Llegar a la negociación con los deberes hechos, es decir, conociendo todos los aspectos de la compraventa que se va a llevar a cabo es fundamental. “Es aconsejable estudiar toda la zona donde nos gustaría vivir comparando inmuebles de características parecidas, para saber si el precio de la casa está en el mercado o no”, dice Llibre. Multiplicar el precio medio al metro cuadrado que se da en el barrio por la superficie del piso escogido puede darnos una idea de lo que podría ser su precio real.

Otros factores, como el estado de habitabilidad, la orientación, el hecho de tener o no garaje o de que la finca haya pasado o no la ITE, se deberán averiguar antes de sentarse a negociar. Para comprobar si el piso está embargado, tiene una hipoteca o cualquier otra carga, será suficiente consultar la nota simple en el Registro de la Propiedad.

Será de gran utilidad también, en opinión de Llibre, averiguar la razón por la cual se vende la casa. “Si es por falta de liquidez o si se trata de un piso heredado, por ejemplo, será más factible lograr una rebaja del precio final”, sugiere.

Una de las bazas que podemos emplear también es el tiempo que lleva el inmueble en venta. “En ciudades grandes, el tiempo medio de venta está entre seis y nueve meses”, asevera Llibre. Superar esta media, en la mayoría de los casos, significa un precio que no se ajusta al de mercado. Es la ocasión ideal para presionar al propietario para que lo modifique.

Muestra seguridad

¿Por qué es importante presentarse a la cita clave con todo este bagaje de información? “Porque nos dará seguridad; si estamos perdidos y sin referencia, se notará”, contesta Bendicho. “Cuanto más sepamos de los elementos que influyen en el precio del piso, más relajados y sueltos nos moveremos, ya que no nos vamos a encontrar en una situación de buen rollo, sino en una donde reina la desconfianza” añade.

Los intereses de las dos partes están enfrentados porque una quiere vender lo más caro posible y la otra comprar lo más barato posible. Es lógico que los nervios puedan fallarnos. Para prevenirlo y transmitir una imagen de aplomo, nos ayudará mucho respirar hondo, según Bendicho, quien redunda: “También podemos adoptar una postura corporal que muestre confianza en nosotros mismos, como guardar la cabeza alta y la espalda recta, sacar pechos, utilizar un tono de voz potente, mirar a los ojos, o pisar con seguridad”.

Pierde la vergüenza

“En la negociación no vale regatear”, opina Llibre, “sino que hay que esgrimir razones lógicas”. Por el contrario, Bendicho parte de la idea que, en este tema, “sí que hay regateo, y mucho, ya que a menudo los precios de venta están subidos y los propietarios asumen que acabarán bajándolo algo”. Por ello, no duda en utilizar la imagen del “zoco árabe” para animar el comprador a actuar un poco como si estuviera en él, “poniendo pegas a lo que ve, subrayando el coste que supondría acometer determinados arreglos, y más argumentos”.

Para este psicólogo el imperativo cuando se negocia es “dejar de lado la vergüenza”, aunque concede que para las personas que no tienen por costumbre discutir el precio de lo que compran, esto puede constituir “una contrariedad”. De ser así, Bendicho aconseja entrenarse, practicar. “Antes de decantarnos por un piso, ¿por qué no ir a mirar otros que no nos interesan tanto? Haremos prácticas de regateo antes de la gestión definitiva”, explica.

En estas visitas, todos los detalles serán escudriñados, sin apuros por preguntar por todo, en un ejercicio constante de autoobservación y empoderamiento: “Si estoy sintiendo que quiero saber algo y no me atrevo a preguntarlo, debo hacer un esfuerzo para que esa pregunta salga de mí y no se quede sin satisfacer”, remacha. Si observamos los detalles y comparamos distintos productos a la hora de comprar una prenda, ¿por qué no deberíamos hacerlo cuando adquirimos una vivienda, lo que para muchos representa la inversión más grande de su vida?

Demuestra solvencia y flexibilidad

Poder contar con la disponibilidad del banco a conceder una hipoteca o pagar una buena parte del precio de la vivienda al contado aumentará las probabilidades de quedarse con el piso por un importe que se avecina más al que deseamos. “Con toda seguridad, el vendedor preferirá bajar el precio y vender a alguien económicamente solvente para evitar las complicaciones que pueda tener con otro comprador en una situación económica peor”, dice Llibre.

Otro punto a favor del comprador será su postura favorable hacia cierta flexibilidad en la fecha de entrega, ya que es posible que el vendedor necesite tiempo para terminar la compra de otra vivienda u organizar la mudanza. En palabras de Llibre, “ser flexible en este sentido puede convertirse en un descuento en el precio final”.

Y si el otro es un profesional…

Cuando tanto el vendedor como el comprador no están acostumbrados a negociar, el partido se juega más o menos con las mismas armas, en una situación de relativa igualdad en cuanto a estrategias. Ante un agente inmobiliario, es decir, un vendedor profesional, sin embargo, las cosas son distintas, señala Bendicho.

“La estrategia del vendedor es la seducción, pero debe estar claro que no se trata de un amigo, su simpatía es impostada y está dirigida a conquistarnos”. Hay que ser conscientes en todo momento de que intentará “hacer sentir cutre al comprador por regatear, intentando humillarle por discutir por dinero”. Razón de más para no dejarse intimidar.

Por GABRIELE FERLUGA

Trad. Teresa Woods

https://elpais.com/economia/2017/11/27/actualidad/1511807914_948450.html

 

 

Los 'fondos buitre' acosan a los inquilinos de rentas antiguas para especular con las viviendas

El Ayuntamiento de Barcelona paralizó el pasado 24 de noviembre las obras de rehabilitación de una finca de viviendas situada en el 477 de la calle Aragó. La empresa propietaria del edificio había solicitado 25 permisos de obras menores para remodelar el bloque. En los pisos todavía vivían inquilinos. El Consistorio, después de las denuncias de los vecinos, llegó a la conclusión de que la sociedad evitó pedir una licencia de obras mayores para esquivar la obligación legal de realojar a todas las personas que afectadas.

Además, de esta manera, las obras crónicas en el inmueble hacían imposible vivir en un lugar con ruido, polvo y cortes de suministros, herramientas del llamado acoso inmobiliario. El Consistorio tiene claro que el objetivo era expulsar a los vecinos en ese caso y paralizó las obras en lo que es una acción de “disciplina de vivienda” inédita.

En la ciudad hay más de 80 edificios propiedad de fondos buitres. El Consistorio tiene el ojo encima de, al menos, 38 de ellos. Son inmuebles que, por la vía de la obra menor, convierten en un infierno la vida de los vecinos hasta que consiguen expulsarlos.

El edificio de Aragó 477 es propiedad de un fondo, pero tiene características que lo pueden convertir en un símbolo de resistencia. A principios del pasado julio la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de Barcelona realizó una acción sin precedentes.

Media docena de familias ocuparon pisos vacíos de la finca. De esta manera, mataron dos pájaros de un tiro. Por un lado proporcionaron vivienda a familias que se habían quedado en la calle y, por otro, se asesoraron y organizaron para hacer frente al reciente inversor, Novert, que había comprado el edificio con vecinos y que según los inquilinos había comenzado a hacerles la vida imposible.

Desde el exterior no hay manera de ver la fachada, porque un andamio y una lona de color azul tapa todo el edificio. La puerta de entrada al bloque está siempre abierta. Hay un pequeño aviso sobre la seguridad del inmueble firmado por la empresa propietaria y un ascensor destartalado. La finca es de base triangular y los 28 pisos que la componen se amontonan en un lado. Al subir por la escalera la imagen es todavía más inquietante.

Hay polvo, resto de obras y la mayoría de las puertas de acceso a las viviendas son las llamadas puertas antiokupas: unos accesos robustos que sobresalen del marco de la puerta varios centímetros. En al menos media docena de puertas hay un cartel amenazante: “Este es - al menos provisionalmente- nuestro domicilio y no tenemos intención de marchar de aquí”, reza el aviso. El papel invita a cualquiera que “cuestione nuestro derecho a permanecer en esta casa a recurrir a la vía judicial para que sean los tribunales quienes resuelvan lo que estimen oportuno”. El documento advierte que la ley defiende la inviolabilidad de domicilio y amenaza con denunciar a cualquiera que acceda a sus pisos por un delito de allanamiento de morada y por violación de domicilio.

En el quinto vive Eva García una joven de 29 años con su hijo de diez. Accedió en julio a uno de los pisos con la PAH de 28 metros cuadrados. En la web de la empresa ese piso, después de las reformas que la sociedad pretende realizar, costaría 260.000 euros. “En julio, de los 28 pisos de la finca solo estaban habitados 18. Nosotros ocupamos seis de los vacíos”, recuerda García. Ahí siguen viviendo la media docena de activistas de la PAH y siete vecinos de los que cuatro tienen un contrato de “renta antigua y llevan entre 30 y 46 años, mientras que tres tienen contrato variable”.

García asegura que el acoso inmobiliario comenzó antes de que ellos accedieran a la finca. Los activistas fueron muy bien recibidos por el resto de los vecinos en un acuerdo que recuerda perfectamente García. “Llegamos a la conclusión de que nosotros teníamos necesidad de vivienda y ellos de presión”. Nada más llegar la PAH al edificio la empresa propietaria contrató un vigilante de seguridad que controlaba quién entraba y salía

Pronto empezaron a aparecer los buzones rotos, el ascensor dejó de funcionar. “Había vecinos que no podían soportar la presión y llegaron a acuerdos con la empresa a cambio de poner fin a su contrato. Si entregaban las llaves les ofrecían entre 6.000 y 12.000 euros. En cuanto la empresa recuperaba el piso entraban albañiles a reventar las cocinas y los baños a mazazos”.

Por: ALFONSO L. CONGOSTRINA

Trad. Teresa Woods

https://elpais.com/ccaa/2017/12/10/catalunya/1512929501_524571.html

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