El mercado inmobiliario que llega en 2018: más viviendas y más caras

Se mire por donde se mire, el mercado de la vivienda en España cierra el año 2017 con muy buena nota y se adentra en un 2018 que, según las previsiones, será aún mejor. Precios, compraventas, hipotecas y visados de nueva construcción, además de alquileres y rentabilidades han crecido más este año y han dibujado un escenario de clara recuperación y normalidad.
Por primera vez desde 2006 crecen las compraventas de vivienda nueva y las entidades financieras están relajando las condiciones para dar hipotecas, según constataba hace poco el Banco de España. Además, hipotecarse sale barato: el tipo de interés medio fue del 2,67% en octubre, el más bajo de toda la serie histórica del INE que arranca en 2009.
Y con estos condimentos y con la sombra de una burbuja desterrada, el sector inmobiliario se adentra en un año de bonanza, no sin alguna que otra turbulencia. Está por ver de qué manera afecta la situación política en Cataluña. Ya se habla de "ralentización de las decisiones de compraventa", en palabras de Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.
La compraventa de viviendas aumentará en España un 16,9% en 2017 con respecto al año anterior, superando las 472.000 operaciones, según Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat. El mercado afloja en la recta final del año y no rebasa finalmente la barrera del medio millón de casas como se pronosticaba meses atrás, pero aun así será el mayor registro desde 2008. "El nivel de actividad y de precios ha sido muy intenso, pero no hay que olvidar que estamos muy lejos de los máximos de 2007, cuando se cerraron 775.300 operaciones y se concedieron 1, 2 millones de hipotecas, frente a las 320.000 de 2017", explica Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa.
Ya en 2018, Servihabitat calcula que se venderán 560.000 casas, por lo que el mercado aumentará un 18,3%. Otras previsiones son más prudentes: "El total de transacciones crecerá un 9,7% en 2018. El crecimiento estará lastrado por la situación de Cataluña que evolucionará por debajo de sus posibilidades", dice José Luis Suárez, profesor de IESE Business School.
Sea como fuere, la demanda particular ha vuelto para quedarse. También el perfil inversor que apuesta sus ahorros en la compra de un piso para su alquiler ya sea turístico o tradicional, seguirá muy presente mientras se mantengan las altas rentabilidades. El de larga temporada está en el 10,9% anual (incluye el alquiler y la revalorización de la vivienda), según el Banco de España.
La demanda de reposición (busca mejorar la casa actual) seguirá copando las transacciones y los jóvenes continuarán teniendo complicado el acceso a su primera vivienda. "El poder adquisitivo necesario para dar el paso se ve mermado por unas condiciones laborales inestables y por una escasa capacidad de ahorro, más recortada si cabe en aquellos casos en los que se hace frente a un alquiler", indica Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. Pero "para 2019 el primer acceso será tan importante como la demanda de reposición", pronostica Gonzalo Bernados, analista y consultor económico e inmobiliario.
La vivienda nueva cobrará mayor protagonismo en 2018. Ya este año se ha marcado un hito importante: "Las compraventas suben por primera vez desde 2006; entre enero y septiembre se vendieron 31.920 viviendas nuevas, un 10,4% más que las 28.903 unidades de 2016", señala el profesor Suárez. El año cerrará en el entorno de las 85.000 o 90.000 casas de nueva planta compradas y en 2018 se alcanzarán las 120.000 unidades, avanza Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
A ello contribuirá el aumento de las viviendas visadas, iniciadas y terminadas. Según el Ministerio de Fomento, de enero a agosto de 2017 la cifra de visados alcanzó las 53.977 unidades, arrojando una subida del 26% frente al mismo periodo del ejercicio anterior. Servihabitat calcula que en 2018 podrían aumentar un 18,8% hasta las casi 140.000 unidades. También hay que tener en cuenta que el excedente de viviendas sigue menguando: el stock se reduce más de un 26% este año y la absorción superará el 16% en 2018, según los datos del servicer.
Pero lo que más importa a los futuros compradores son los precios. En 2018 será más caro adquirir una casa, entre otras cosas porque habrá más obra nueva y "este tipo de vivienda es más cara y está gravada con más impuestos", dice Toribio. "Si este año los incrementos del precio serán del 4,5% de media en España, para el año que viene la previsión es que crezcan otro 4,7%", calcula Cabanillas. Aunque en este punto también hay discrepancias. Según Cuervo, en 2018 los precios subirán entre el 6% y el 8%. Por su parte, la agencia Moody's estima que los encarecimientos serán del 8,6% en los tres próximos años.
Nueva ley hipotecaria
Por fortuna, hipotecarse parece que seguirá siendo barato. "El coste de las hipotecas no variará sensiblemente puesto que se espera la misma política monetaria en la zona Euro durante 2018", dice el profesor del IESE. Esto, con permiso de las entidades financieras ya que el sector está a la espera de ver cómo reaccionan ante una nueva ley hipotecaria que busca dar mayor seguridad y transparencia a los hipotecados. Algunos creen que los cambios podrían llevar a los bancos a endurecer las condiciones del crédito. Otros niegan la mayor. "La ley no tendrá un impacto en el precio. De todas formas, el número de hipotecas a tipo fijo es cada vez mayor [cuatro de cada diez nuevos contratos], una cifra que aumentará gracias a las facilidades de la nueva ley. Los tipos fijos son más elevados que los variables, por lo que en 2018 aumentarán los tipos medios", recalcan en Idealista.
Pero el sector inmobiliario español se enfrenta a otros retos. El mayor será Cataluña. De momento, hay quien ve el vaso medio lleno. "Lo que ha pasado en Barcelona va a limpiar de especuladores la ciudad y va a evitar que los precios suban ese 20% que estaba previsto en 2018. Eso sí, el inversor tardará un tiempo en volver y las ciudades de Madrid y Valencia se van a ver beneficiadas por la huida de inversores extranjeros", opina Bernardos.
Otro de los escollos para 2018 es el encarecimiento del suelo. El precio medio del metro cuadrado creció en el tercer trimestre un 7,8% en tasa interanual, hasta los 162 euros, según Fomento. La escasez de suelo y el alza de precios podría hacer "tambalear los cimientos sobre los que se está recuperando el mercado", analiza Toribio. En cuanto al alquiler, las altas rentabilidades que buscan los inversores, el boom del alquiler turístico y el cambio de mentalidad de los españoles seguirán presionando al alza el precio durante buena parte de 2018, si bien ya podrían empezar a tocar techo en las grandes ciudades. Tras años de intensas subidas parece que los propietarios empiezan a encontrar techo a sus expectativas.

Trad. Teresa Woods

https://elpais.com/economia/2017/12/28/actualidad/1514476664_590983.html

La recuperación del sector inmobiliario, uno de los más castigados durante la crisis, recibirá un nuevo impulso en 2018 con la subida del precio de la vivienda y el aumento de las compraventas y los visados de obra nueva, según los expertos consultados por Efe.
El precio medio de la vivienda subirá este año entre un 5 % y un 10 % respecto al pasado ejercicio y el número de operaciones de compraventa alcanzará el medio millón, cifra superior a la estimada para el cierre de 2017, que se sitúa aproximadamente en unas 470.000.
El director de Estudios de Pisos.com, Ferrant Font, cree que la subida del precio de la vivienda estará en esa banda, aunque, personalmente, apuesta por un incremento del 6 %.
La directora de estudios de Foto casa, Beatriz Toribio, ha apuntado, no obstante, que los precios están todavía un 40 % por debajo de los que se alcanzaron durante el auge inmobiliario.
Tanto Font como Toribio han subrayado que la subida de los precios es desigual en las distintas ciudades y comunidades autónomas.
Según Toribio, "Madrid, Barcelona y las islas están llevando la voz cantante y están tirando de los precios y de las compraventas".
"En cambio, en el norte del país estamos registrando caídas interanuales y precios estancados. En buena parte de España no hay una actividad con la que podamos decir que el sector se ha recuperado", ha añadido.
Respecto al número de operaciones de compraventa, Toribio ha señalado que en 2018 "se va a superar el medio millón con creces", con mayor protagonismo de la vivienda de obra nueva, ya que existe un déficit en las grandes ciudades.
No obstante, la vivienda de segunda mano mantendrá un papel muy relevante, con una mayor subida de los precios.
Font prevé que el número de visados para la construcción de nuevas viviendas llegue a 100.000 en los próximos doce meses, lo que supondría una mejora respecto a los 80.000 esperados para el conjunto de 2017 pero estaría lejos de la "velocidad de crucero" del sector, cifrada en torno a 150.000.
El vicepresidente y director general de la consultora Hill International, Jeffrey Sújar, ha subrayado que, tras la salida a bolsa de grandes promotores en 2017 como Aedas o Neinor, se espera un importante incremento en el volumen de viviendas construidas.
No obstante, Sújar ha apuntado que la falta de suelo finalista es uno de los principales factores que pueden limitar el avance de los planes para este año.
La directora de estudios de Foto casa ha indicado que el crecimiento del sector dependerá, entre otras cosas, del contexto económico, financiero y político, con lo que la situación en Cataluña será fundamental, puesto que esta comunidad ha sido uno de los principales motores de la reactivación del sector en 2017.
Los expertos coinciden en que España es un país de propietarios y la compra siempre se prefiere al alquiler, aunque la sociedad está experimentando un cambio de mentalidad y cada vez hay más población dispuesta a alquilar.
Sújar ha señalado que en 2018 se verá un gran número de promociones nuevas enfocadas exclusivamente al alquiler, un producto "ideal" para las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi).
Toribio ha destacado que los precios están llegando a su techo en algunos puntos, sobre todo en Barcelona, por lo que las subidas en 2018 serán de menor intensidad.
Según el portal inmobiliario Idealista, el precio del alquiler en España subió un 18,4 % en 2017 mientras que en Barcelona bajó un 2,4 % después de cuatro años de subidas.
El jefe de Estudios de Idealista, Fernando Encinar, ha apuntado que la tendencia alcista del alquiler es consecuencia de que "todos los pequeños y medianos inversores en los últimos tres años han decidido mover sus ahorros desde sus cuentas bancarias a los pisos para sacarlos al mercado del alquiler".
Toribio ha indicado que el auge del alquiler turístico "no es el principal culpable de que suban los precios del alquiler, pero también influye porque reduce la oferta de vivienda residencial".

Trad. Teresa Woods
http://www.eleconomista.es/construccion-inmobiliario/noticias/8850132/01/18/El-sector-inmobiliario-avanzara-en-su-recuperacion-en-2018.html

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