Las inversiones inmobiliarias del último trimestre del 2017 doblaron las del 2016

En el cuarto trimestre del 2017 el número de operaciones de inversión realizadas en el sector inmobiliario en Barcelona ha doblado las que se realizaron en el 2016. En volumen la cifra (538 millones de euros) es un 4% inferior a la registrada un año antes, cuando, sin embargo, se llevaron a cabo inversiones de envergadura en el sector de centros comerciales. Paradoja. Pues en el sector inmobiliario se ha repetido sin cesar que el proceso político de Catalunya ha tenido un efecto sobre la decisión de los inversores. Se trata de una idea que no niega la presidenta de Savills Aguirre Newman, Anna Gener, quien apuntan que ha habido inversores que han preferido no tomar decisiones a la espera de un entorno diferente: "El año ha sido intenso en actividad, pero ha habido fondos que han decidido esperar a que se produzca un entorno de mayor estabilidad para tomar sus decisiones", ha explicado en la presentación del informe sobre la evolución del mercado inmobiliario catalán en el 2017.

Sin duda, sí que ha habido operaciones que no se han llegado a hacer por las circunstancias políticas. La consultora las cuantifica en 400 millones de euros. Pero son solo las que han trascendido en los medios de comunicación: la decisión de Hispania de no llevar a cabo la compra de una cartera de oficinas o la paralización de la venta de edificios de Realia y Mediapro. Pero, aun así, entre octubre y diciembre, se han acabado realizado 22 operaciones de inversión por las 11 que tuvieron lugar en el 2016. "Las operaciones se cierran en un momento concreto, pero acarrean un proceso de entre tres y cuatro meses para culminarlas. Es posible que la inercia del mercado haya permitido que concluyeran más inversiones que se habían gestado en trimestres anteriores. Hasta septiembre la evolución del mercado era muy buena", ha comentado Hipolito Sánchez, director de inversiones de la consultora. "Habrá que estar atentos a ver si esa inercia se prolonga durante este año. Pero los inversores en este momento tienen la percepción de que lo pero ya ha pasado", ha agregado Gener.
Curiosamente la inversión del cuarto trimestre del año ha representado una caída menor que en el conjunto del 2017. Se registraron operaciones por valor de 2.175 millones de euros, casi un 17% menos que el 2016, cuando la cifra alcanzó los 2.600 millones, según los datos presentados este viernes.
Las oficinas se quedan
Otra de las paradojas que ofrece el mercado inmobiliario catalán asociadas al entorno político es que, pese a que más de 3.000 empresas han anunciado el traslado de su sede fuera de Catalunya, el mercado de oficinas no ha liberado metros cuadrados. Por el contrario, ha absorbido más metros cuadrados que en el 2016, particularmente en el mes de octubre (19.000 metros cuadrados más) el más convulso del último trimestre. Ese movimiento no ha comportado traslado de estructuras ni personal fuer de las sedes tradicionales hasta ahora. Pero no quiere decir que no se puede producir en el futuro. "Muchas empresas tienen compromisos de permanencia en sus contratos u ocupan un edificio que se adapta perfectamente a sus necesidades y no se plantea cambiar a corto plazo", ha comentado Pablo Romaní, director de operaciones de la consultora.
Max Jiménez Botías

Trad. Teresa Woods
http://www.elperiodico.com/es/economia/20180112/las-inversiones-inmobiliarias-del-ultimo-tremestres-del-2017-doblaron-las-del-2016-6547848

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Qué le espera al sector inmobiliario en 2018… según BBVA Research

El año ha empezado con buenas perspectivas para el ladrillo, y es que todo apunta a que la dinamización del sector se mantendrá en los próximos meses.
El último servicio de estudios que ha publicado previsiones de cara a 2018 es BBVA Research, que espera una subida de las compraventas de viviendas del 6%, hasta las 550.000 transacciones, un alza de precios cercana al 5% y un repunte de doble dígito en la concesión de licencias de obra nueva. Ahora bien, sostiene que la moderación económica ha reducido el potencial de mejora del inmobiliario.
Resumimos las tres grandes predicciones del servicio de estudios:
1. Se venderán 550.000 casas, un 6% más. El organismo cree que 2017, del que todavía no existen cifras oficiales sobre el balance definitivo, podría haber cerrado con algo menos de 520.000 operaciones de compraventa de viviendas, mientras que para el ejercicio en curso pronostica alrededor de 550.000 transacciones; esto es, un 6% más.
"Se trata de un incremento algo inferior al esperado en el escenario anterior, explicada por la moderación del crecimiento económico, la paulatina normalización del comportamiento de la demanda tras el inicio de la recuperación (muy afectada por el efecto base derivado de los bajos niveles de venta alcanzados durante la crisis) y por el aumento de la incertidumbre", señala el informe.
2. El precio de la vivienda subirá cerca de un 5%. Por su parte, el precio de las casas seguirá al alza y podría repuntar un 4,9% en promedio anual, casi el doble que el registrado en 2017 (para el año pasado, BBVA Research baraja un incremento del 2,5% en promedio anual).
"El buen tono de la demanda en un escenario de oferta contenida, ya que el número de viviendas terminadas sigue siendo reducido, vaticina nuevos avances en el incremento del precio residencial", puntualiza el servicio de estudios.
3. Se concederán 92.000 licencias de obra nueva, un 16% más. En lo que se refiere a la actividad constructora, el servicio de estudios pronostica un avance cercano al 16%, lo que podría elevar el número de visados hasta las 92.000 unidades. Este incremento es sensiblemente inferior al que puede haberse registrado en 2017 (según BBVA Research, se ha situado en el 24%).
"En un contexto en el que la vivienda de obra nueva escasea en algunas áreas del territorio nacional, se espera que la industria continúe avanzando en incrementar la oferta. Al igual que sucede con la demanda residencial, la firma de permisos para iniciar obra nueva podría haber experimentado una moderación del crecimiento en la parte final del 2017 como consecuencia de la mayor incertidumbre", aclara el estudio.

Trad. Teresa Woods
https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2018/01/10/762336-que-le-espera-al-sector-inmobiliario-en-2018-segun-bbva-research

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El ritmo de ventas lleva el mercado inmobiliario a niveles del año 2009

Pocas dudas quedan a estas alturas de que 2017 ha sido el año de la recuperación inmobiliaria. A falta de que se conozcan los datos del cierre del ejercicio, el balance de los once primeros meses del año es muy alentador para un sector que ha vivido duros momentos de estancamiento con consecuencias catastróficas en el empleo. Entre enero y noviembre, promotores y particulares granadinos vendieron 8.633 viviendas, una cifra que supone un incremento del 24,7% respecto al mismo periodo del año anterior. En los once primeros meses del pasado ejercicio, Granada asistió a la venta de alrededor de 26 viviendas diarias, mientras que en 2016 esta cifra fue de solo 21 inmuebles.
El incremento experimentado en la provincia ha llevado al mercado inmobiliario a niveles de venta que no se alcanzaban desde 2009. Según la serie histórica del Instituto Nacional de Estadística (INE), desde aquel año casi inaugural de la crisis, cuando se vendieron 9.111 viviendas entre enero y noviembre, no se había registrado una cifra tan elevada. El dato concreto del undécimo mes del año es todavía mejor: los 711 pisos y casas que han vendido empresarios y particulares constituyen la cifra más alta alcanzada en un mes de noviembre desde el año 2008.
HUELVA Y GRANADA SON LAS PROVINCIAS QUE LIDERAN EL AUMENTO DE VENTAS EN ANDALUCÍA
Obviamente, las cifras del boom inmobiliario siguen estando muy alejadas, así que este acelerado ritmo de ventas tiene más de normalización del sector que de formación de una nueva burbuja. En los once primeros meses de 2008 se llegaron a vender 12.084 viviendas; mientras que en este mismo periodo del año anterior se colocaron 15.461. En cuanto a los datos de noviembre, en 2007, cuando todavía no se habían visto afectados por la crisis, se alcanzaron las 1.391 ventas.
La positiva evolución del mercado de vivienda no es exclusiva de la provincia, aunque se ha producido de forma más pronunciada que en el conjunto del territorio regional. En Andalucía, según los datos del INE, se han contabilizado entre enero y noviembre 83.050 operaciones de compraventa, un 12,7% más que en el mismo periodo del año anterior. Esto significa que el ritmo de crecimiento que ha registrado el mercado inmobiliario granadino duplica el experimentado en Andalucía. De hecho, solo hay una provincia en toda la comunidad autónoma que haya registrado un ritmo de crecimiento más alto que Granada. En Huelva, donde se vendieron 4.748 viviendas en los once primeros meses del año, el sector ha crecido un 28,6%.
Por detrás de Huelva y Granada, que lideran el crecimiento inmobiliario andaluz, se sitúan Córdoba, con un aumento de las operaciones del 19,2%; Jaén, con un incremento del 18,2%; Sevilla, con un 14,1%; Málaga, con un 13,1%; Cádiz, con un 2,8%; y en última posición, Almería, que ha registrado una caída de las ventas de casi un 1%.

Trad. Teresa Woods
http://www.granadahoy.com/granada/ritmo-ventas-mercado-inmobiliario-niveles_0_1208579571.html

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El mercado inmobiliario que llega en 2018: más viviendas y más caras

Se mire por donde se mire, el mercado de la vivienda en España cierra el año 2017 con muy buena nota y se adentra en un 2018 que, según las previsiones, será aún mejor. Precios, compraventas, hipotecas y visados de nueva construcción, además de alquileres y rentabilidades han crecido más este año y han dibujado un escenario de clara recuperación y normalidad.
Por primera vez desde 2006 crecen las compraventas de vivienda nueva y las entidades financieras están relajando las condiciones para dar hipotecas, según constataba hace poco el Banco de España. Además, hipotecarse sale barato: el tipo de interés medio fue del 2,67% en octubre, el más bajo de toda la serie histórica del INE que arranca en 2009.
Y con estos condimentos y con la sombra de una burbuja desterrada, el sector inmobiliario se adentra en un año de bonanza, no sin alguna que otra turbulencia. Está por ver de qué manera afecta la situación política en Cataluña. Ya se habla de "ralentización de las decisiones de compraventa", en palabras de Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.
La compraventa de viviendas aumentará en España un 16,9% en 2017 con respecto al año anterior, superando las 472.000 operaciones, según Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat. El mercado afloja en la recta final del año y no rebasa finalmente la barrera del medio millón de casas como se pronosticaba meses atrás, pero aun así será el mayor registro desde 2008. "El nivel de actividad y de precios ha sido muy intenso, pero no hay que olvidar que estamos muy lejos de los máximos de 2007, cuando se cerraron 775.300 operaciones y se concedieron 1, 2 millones de hipotecas, frente a las 320.000 de 2017", explica Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa.
Ya en 2018, Servihabitat calcula que se venderán 560.000 casas, por lo que el mercado aumentará un 18,3%. Otras previsiones son más prudentes: "El total de transacciones crecerá un 9,7% en 2018. El crecimiento estará lastrado por la situación de Cataluña que evolucionará por debajo de sus posibilidades", dice José Luis Suárez, profesor de IESE Business School.
Sea como fuere, la demanda particular ha vuelto para quedarse. También el perfil inversor que apuesta sus ahorros en la compra de un piso para su alquiler ya sea turístico o tradicional, seguirá muy presente mientras se mantengan las altas rentabilidades. El de larga temporada está en el 10,9% anual (incluye el alquiler y la revalorización de la vivienda), según el Banco de España.
La demanda de reposición (busca mejorar la casa actual) seguirá copando las transacciones y los jóvenes continuarán teniendo complicado el acceso a su primera vivienda. "El poder adquisitivo necesario para dar el paso se ve mermado por unas condiciones laborales inestables y por una escasa capacidad de ahorro, más recortada si cabe en aquellos casos en los que se hace frente a un alquiler", indica Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. Pero "para 2019 el primer acceso será tan importante como la demanda de reposición", pronostica Gonzalo Bernados, analista y consultor económico e inmobiliario.
La vivienda nueva cobrará mayor protagonismo en 2018. Ya este año se ha marcado un hito importante: "Las compraventas suben por primera vez desde 2006; entre enero y septiembre se vendieron 31.920 viviendas nuevas, un 10,4% más que las 28.903 unidades de 2016", señala el profesor Suárez. El año cerrará en el entorno de las 85.000 o 90.000 casas de nueva planta compradas y en 2018 se alcanzarán las 120.000 unidades, avanza Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
A ello contribuirá el aumento de las viviendas visadas, iniciadas y terminadas. Según el Ministerio de Fomento, de enero a agosto de 2017 la cifra de visados alcanzó las 53.977 unidades, arrojando una subida del 26% frente al mismo periodo del ejercicio anterior. Servihabitat calcula que en 2018 podrían aumentar un 18,8% hasta las casi 140.000 unidades. También hay que tener en cuenta que el excedente de viviendas sigue menguando: el stock se reduce más de un 26% este año y la absorción superará el 16% en 2018, según los datos del servicer.
Pero lo que más importa a los futuros compradores son los precios. En 2018 será más caro adquirir una casa, entre otras cosas porque habrá más obra nueva y "este tipo de vivienda es más cara y está gravada con más impuestos", dice Toribio. "Si este año los incrementos del precio serán del 4,5% de media en España, para el año que viene la previsión es que crezcan otro 4,7%", calcula Cabanillas. Aunque en este punto también hay discrepancias. Según Cuervo, en 2018 los precios subirán entre el 6% y el 8%. Por su parte, la agencia Moody's estima que los encarecimientos serán del 8,6% en los tres próximos años.
Nueva ley hipotecaria
Por fortuna, hipotecarse parece que seguirá siendo barato. "El coste de las hipotecas no variará sensiblemente puesto que se espera la misma política monetaria en la zona Euro durante 2018", dice el profesor del IESE. Esto, con permiso de las entidades financieras ya que el sector está a la espera de ver cómo reaccionan ante una nueva ley hipotecaria que busca dar mayor seguridad y transparencia a los hipotecados. Algunos creen que los cambios podrían llevar a los bancos a endurecer las condiciones del crédito. Otros niegan la mayor. "La ley no tendrá un impacto en el precio. De todas formas, el número de hipotecas a tipo fijo es cada vez mayor [cuatro de cada diez nuevos contratos], una cifra que aumentará gracias a las facilidades de la nueva ley. Los tipos fijos son más elevados que los variables, por lo que en 2018 aumentarán los tipos medios", recalcan en Idealista.
Pero el sector inmobiliario español se enfrenta a otros retos. El mayor será Cataluña. De momento, hay quien ve el vaso medio lleno. "Lo que ha pasado en Barcelona va a limpiar de especuladores la ciudad y va a evitar que los precios suban ese 20% que estaba previsto en 2018. Eso sí, el inversor tardará un tiempo en volver y las ciudades de Madrid y Valencia se van a ver beneficiadas por la huida de inversores extranjeros", opina Bernardos.
Otro de los escollos para 2018 es el encarecimiento del suelo. El precio medio del metro cuadrado creció en el tercer trimestre un 7,8% en tasa interanual, hasta los 162 euros, según Fomento. La escasez de suelo y el alza de precios podría hacer "tambalear los cimientos sobre los que se está recuperando el mercado", analiza Toribio. En cuanto al alquiler, las altas rentabilidades que buscan los inversores, el boom del alquiler turístico y el cambio de mentalidad de los españoles seguirán presionando al alza el precio durante buena parte de 2018, si bien ya podrían empezar a tocar techo en las grandes ciudades. Tras años de intensas subidas parece que los propietarios empiezan a encontrar techo a sus expectativas.

Trad. Teresa Woods

https://elpais.com/economia/2017/12/28/actualidad/1514476664_590983.html

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El ladrillo también brilla fuera del Ibex: Quabit, Insur y Montebalito

El sector inmobiliario consigue revalorizarse más de un 360% desde 2012, según el último informe de Bolsas y Mercados Españoles (BME)

El sector inmobiliario comienza a dar brotes verdes y así se refleja en la bolsa española. Solo en 2017, se han incorporado al Mercado Alternativo 19 sociedades, hasta alcanzar un total de 47. Más allá de los cincos grandes socimis (Merlin, Colonial, Hispania, Axiare y Lar), existen valores inmobiliarios alternativos que han experimentado una tendencia positiva y que se presentan como una buena opción de inversión.
Quabit Inmobiliaria podría resumir su 2017 con dos ideas: apoyo financiero de grandes firmas y ampliación de capital. Y es que, a finales de diciembre, la compañía cerró un aumento de capital por valor de 29 millones, que fue suscrita en un 77% por Cobas Asset Management (gestora de Francisco Paramés) y Kairos Investment. Con todo, se ha revalorizado un 16% desde enero de 2017 y los expertos creen que su cotización alcanzará los 2,4 euros por acción.
"Además del empujón que le ha dado el que grandes fondos la incluyan dentro de sus carteras, la cotizada posee un número importante de inmuebles de cara a 2018. Además, su deuda se ha reducido, por lo que podrá invertir más. Asimismo, otro factor de fortaleza es la evolución de los precios de la vivienda, sobre todo en Barcelona y Madrid, donde tiene una mayor presencia", explica el analista de XTB Manuel Pinto.
Otra inmobiliaria a tener en cuenta es Montebalito, que se revaloriza más de un 43% en 2017. "En general, se esperaba algo más de este valor. Sin embargo, ha conseguido cerrar el año en positivo gracias a la venta de un inmueble en Berlín por valor de 10 millones de euros, operación que le ha permitido sanear el balance", señala Pinto.
No obstante, su recorrido podría haber sido mayor si no hubiera sido por la depreciación de las divisas en Brasil, República Dominicana o Colombia, países en los que la cotizada posee numerosos activos.
Todos estos datos se sustentan en el auge del sector inmobiliario, que consigue revalorizarse más de un 360% desde 2012, según el último informe de Bolsas y Mercados Españoles (BME). "Todas las inmobiliarias españolas se encuentran muy saneadas, las hipotecas están subiendo, el sector es cíclico... En general, todo se mantiene a su favor para que estas empresas sigan en alza durante 2018", afirma el analista de Orey iTrade Roberto Berzal.
Con todo, Inmobiliaria del Sur también se sube al carro de los éxitos, ya que consigue revalorizarse un 35%. "Esta compañía mejora en su cifra de negocio y de ingresos, sobre todo en la construcción. No obstante, los resultados del último trimestre nos llevan a ser cautos con el valor y a esperar al medio plazo".

Trad. Teresa Woods
https://www.elconfidencial.com/mercados/2018-01-05/las-otras-inmobiliarias-que-tambien-ha-brillado-en-2017_1500701/

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Las viviendas más caras reactivan las ventas en el sector inmobiliario

Los pisos, con precios que superan los 500.000 euros, se localizan en los enclaves céntricos de la ciudad, como la rúa do Paseo o Parque de San Lázaro

Con un sector inmobiliario todavía luchando por capear la crisis económica y el estallido de la burbuja, como se puede comprobar en las estadísticas de compraventa de viviendas que periódicamente hace público el Instituto Nacional de Estadística, desde las inmobiliarias constatan, sin embargo, una salida casi total de los considerados como pisos de lujo, aquellos que tienen un precio por encima de los 500.000 euros y que se encuentran ubicados en algunas de las calles del centro de la ciudad. "La brecha entre clases se sigue haciendo más grande y eso se nota también en nuestro mercado", reflejan fuentes del sector.

Son este tipo de viviendas las únicas que han supuesto en el último año algo de obra en una ciudad en la que la construcción de edificios de nueva planta sigue estancada, condicionada en parte por la inseguridad urbanística que reina por la falta de un Plan Xeral de Ordenación Municipal actualizado. Prueba de ello son los últimos datos publicados por el Instituto Galego de Estatística, que sitúa en cinco las construcciones de nueva planta el pasado año, por debajo de varios concellos de la provincia.

No llegan a medio centenar

Este puñado de pisos, que el sector asegura que no llega al medio centenar, se reparte por enclaves perfectamente situados como la rúa Xoán XXIII, la rúa do Paseo o el Parque de San Lázaro, donde los precios por metro cuadrado superan con claridad los 3.000 euros. Es en esta última ubicación donde empiezan a tener salida las viviendas culminadas en los últimos meses, fruto de la rehabilitación de antiguos edificios para convertir su interior en auténticos espacios de lujo, cuyo precio puede llegar hasta los 900.000 euros, según reflejan diferentes portales de venta de inmuebles, que destacan la gran calidad de los materiales con los que se ha intervenido, por ejemplo, para llenar los 150 metros cuadrados de superficie reservada para cada vivienda del inmueble situado junto al edificio sindical.

Muy cerca, el nuevo edificio que se ha construido junto a la iglesia de San Francisco también ha tenido una excelente aceptación entre los interesados en adquirir una propiedad de lujo, disponibles también en el conocido como edificio Banco Pastor, en la confluencia de las rúas Xocas y Curros Enríquez. La fisionomía del Parque de San Lázaro también ha sufrido un cambio en la rúa Bedoya, con la rehabilitación del inmueble que acogió durante décadas el Hotel Parque, aunque sus viviendas no están en el mercado.

La cotizada rúa do Paseo, símbolo de la ciudad, también cuenta con espacios no aptos para todos los bolsillos. Está, por ejemplo, el edificio a la altura del comercio Massimo Dutti o en el que se ubica la multinacional sueca H&M, con pisos que rondan los 900.000 euros de precio.

"No perciben la crisis"

El gerente de la Inmobiliaria Centro, Ramón Fernández, confirma que "aunque sí que se nota cierta reactivación en el sector, no se traduce en demasiadas ventas" de la vivienda de precio medio, aunque sí confirma que el stock de pisos de lujo apenas cuenta con unidades.

"En zonas como el Parque de San Lázaro, en los nuevos edificios que han rehabilitado y construido, no queda ninguna, aunque sí se puede encontrar algo en el Paseo, se nota que la gente con poder adquisitivo no ha percibido la crisis", añade Fernández.

Operaciones para fijar la residencia, no como inversión

La adquisición de una vivienda de estas características, según refleja el gerente de la Inmobiliaria Centro, Ramón Fernández, se produce con el objetivo de fijar la residencia, no como una operación para buscar una rentabilidad mediante el alquiler.

"Claramente es para vivir, en lugares como Ourense es muy complicado sacar rentabilidad a este tipo de viviendas, eso puede pasar en municipios como Madrid o Barcelona", sostiene.

PABLO GALÁN

Trad. Teresa Woods

http://www.laregion.es/articulo/ourense/viviendas-mas-caras-reactivan-ventas-sector-inmobiliario/20171203073731752279.html

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Barcelona investiga 38 bloques para evitar que expulsen a sus vecinos

Los 'fondos buitre' acosan a los inquilinos de rentas antiguas para especular con las viviendas

El Ayuntamiento de Barcelona paralizó el pasado 24 de noviembre las obras de rehabilitación de una finca de viviendas situada en el 477 de la calle Aragó. La empresa propietaria del edificio había solicitado 25 permisos de obras menores para remodelar el bloque. En los pisos todavía vivían inquilinos. El Consistorio, después de las denuncias de los vecinos, llegó a la conclusión de que la sociedad evitó pedir una licencia de obras mayores para esquivar la obligación legal de realojar a todas las personas que afectadas.

Además, de esta manera, las obras crónicas en el inmueble hacían imposible vivir en un lugar con ruido, polvo y cortes de suministros, herramientas del llamado acoso inmobiliario. El Consistorio tiene claro que el objetivo era expulsar a los vecinos en ese caso y paralizó las obras en lo que es una acción de “disciplina de vivienda” inédita.

En la ciudad hay más de 80 edificios propiedad de fondos buitres. El Consistorio tiene el ojo encima de, al menos, 38 de ellos. Son inmuebles que, por la vía de la obra menor, convierten en un infierno la vida de los vecinos hasta que consiguen expulsarlos.

El edificio de Aragó 477 es propiedad de un fondo, pero tiene características que lo pueden convertir en un símbolo de resistencia. A principios del pasado julio la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de Barcelona realizó una acción sin precedentes.

Media docena de familias ocuparon pisos vacíos de la finca. De esta manera, mataron dos pájaros de un tiro. Por un lado proporcionaron vivienda a familias que se habían quedado en la calle y, por otro, se asesoraron y organizaron para hacer frente al reciente inversor, Novert, que había comprado el edificio con vecinos y que según los inquilinos había comenzado a hacerles la vida imposible.

Desde el exterior no hay manera de ver la fachada, porque un andamio y una lona de color azul tapa todo el edificio. La puerta de entrada al bloque está siempre abierta. Hay un pequeño aviso sobre la seguridad del inmueble firmado por la empresa propietaria y un ascensor destartalado. La finca es de base triangular y los 28 pisos que la componen se amontonan en un lado. Al subir por la escalera la imagen es todavía más inquietante.

Hay polvo, resto de obras y la mayoría de las puertas de acceso a las viviendas son las llamadas puertas antiokupas: unos accesos robustos que sobresalen del marco de la puerta varios centímetros. En al menos media docena de puertas hay un cartel amenazante: “Este es - al menos provisionalmente- nuestro domicilio y no tenemos intención de marchar de aquí”, reza el aviso. El papel invita a cualquiera que “cuestione nuestro derecho a permanecer en esta casa a recurrir a la vía judicial para que sean los tribunales quienes resuelvan lo que estimen oportuno”. El documento advierte que la ley defiende la inviolabilidad de domicilio y amenaza con denunciar a cualquiera que acceda a sus pisos por un delito de allanamiento de morada y por violación de domicilio.

En el quinto vive Eva García una joven de 29 años con su hijo de diez. Accedió en julio a uno de los pisos con la PAH de 28 metros cuadrados. En la web de la empresa ese piso, después de las reformas que la sociedad pretende realizar, costaría 260.000 euros. “En julio, de los 28 pisos de la finca solo estaban habitados 18. Nosotros ocupamos seis de los vacíos”, recuerda García. Ahí siguen viviendo la media docena de activistas de la PAH y siete vecinos de los que cuatro tienen un contrato de “renta antigua y llevan entre 30 y 46 años, mientras que tres tienen contrato variable”.

García asegura que el acoso inmobiliario comenzó antes de que ellos accedieran a la finca. Los activistas fueron muy bien recibidos por el resto de los vecinos en un acuerdo que recuerda perfectamente García. “Llegamos a la conclusión de que nosotros teníamos necesidad de vivienda y ellos de presión”. Nada más llegar la PAH al edificio la empresa propietaria contrató un vigilante de seguridad que controlaba quién entraba y salía

Pronto empezaron a aparecer los buzones rotos, el ascensor dejó de funcionar. “Había vecinos que no podían soportar la presión y llegaron a acuerdos con la empresa a cambio de poner fin a su contrato. Si entregaban las llaves les ofrecían entre 6.000 y 12.000 euros. En cuanto la empresa recuperaba el piso entraban albañiles a reventar las cocinas y los baños a mazazos”.

Por: ALFONSO L. CONGOSTRINA

Trad. Teresa Woods

https://elpais.com/ccaa/2017/12/10/catalunya/1512929501_524571.html

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Particularidades de las fusiones y adquisiciones en la economía digital

Ilustración sobre fusiones y adquisiciones empresariales
Incluso para los negociadores más experimentados, su primera adquisición de una empresa digital tiene muchas probabilidades de ser toda una lección. Las empresas compran otras compañías para impulsar su estrategia global y su transformación digital. Eso es lo que hizo Publicis Groupe cuando adquirió Sapient por 3.700 millones de dólares (unos 3.240 millones de euros) en 2014 para intentar a dar el salto de una empresa de publicidad tradicional a una digital. Pero cuando las empresas apuestan por las fusiones y adquisiciones (M&A, por sus siglas en inglés) para avanzar frente a la disrupción digital, no descubren solo la naturaleza totalmente distinta de la bestia de las M&A digitales frente a las tradicionales, sino que todo lo creían saber sobre M&A podría no servirles realmente de nada en absoluto. También tienen probabilidades de pagar un precio más alto por la adquisición, al apostar por un desarrollo rápido pero incierto.
Pocos ejecutivos parecen estar preparados para los desafíos que suponen las M&A digitales. Cuando entrevistamos a unos altos directivos de M&A en Europa sobre su experiencia, tres cuartos de ellos afirmaron que la disrupción digital ha tenido un impacto relativamente grande o incluso ha provocado un replanteamiento total de su estrategia de M&A. Sin embargo, tan solo el 11 % se describió a sí mismo como o "maduro" o "avanzado" en la curva de aprendizaje propia de las M&A digitales.
Entonces, ¿qué se necesita saber para mejorar en la curva de aprendizaje? Hacer bien las M&A digitales significa revolucionar la manera en la que la mayoría de las empresas abordan la financiación, las diligencias debidas y las integraciones de sus estructuras.
Financiar el acuerdo
Empecemos con la financiación del acuerdo. Determinar la valoración correcta empieza por entender cómo afectará la adquisición al perfil accionarial y la distribución de capital de la empresa. El objetivo final es señalar al mercado que la adquisición digital forma parte de una serie de medidas que ayudarán a la empresa compradora a adaptarse y triunfar en la digitalización de su industria.
Mientras tanto, ya que los objetivos digitales tienden a ser caros, las empresas compradoras tienen limitada su capacidad de recurrir a las acciones y ampliaciones de capital para financiar un acuerdo. El efecto dilusivo para los accionistas actuales sería demasiado grande. Por otra parte, adquirir un fichaje digital arriesgado a través de un acuerdo financiado 100 % en efectivo podría exponer a la empresa a un crédito mercantil sobrevalorado y futuras pérdidas totales. Para mitigar el riesgo asociado a los altos múltiplos del precio de la compañía objetivo, la empresa compradora tendrá que evaluar todas las posibles soluciones de financiación, incluidas formas de pago adaptadas como precios ligado al cumplimiento de objetivos (earn-out) y otros mecanismos de pago en diferido. Cuando su empresa se convierta en un actor digital respetado, podrá ser más flexible a la hora de financiar futuros acuerdos.
En marzo de 2016, la empresa de electrónica Thales compró Vormetric, una compañía de ciberseguridad de rápido crecimiento, por 400 millones de dólares (unos 351 millones de euros), lo que representaba 5,7 veces las ventas de Vormetric. El sentido de la adquisición que se transmitió al mercado era que Thales quería desplazar su perfil financiero hacia los negocios de alto crecimiento. Con el tiempo, la estrategia de Thales, incluidas nuevas adquisiciones en el campo de la ciberseguridad, se vio cada vez más reflejada en su ratio precio-beneficio (PER, por sus siglas en inglés) y valoración total, lo que a su vez ayudó a atraer inversores que impulsaran el crecimiento. De hecho, para finales de diciembre de 2016, Thales cotizaba a un PER de 21,8, un 15 % más que el promedio de 18,9 de la industria aeroespacial y de defensa.
Diligencias debidas
Después, hay que entender cómo las M&A en el campo digital ponen patas arriba las diligencias debidas. Para lograr una buena valoración, las empresas hacen un cribado de los objetivos antes de que el valor haya sido realmente monetizado y por tanto han de compensar la falta de financiación. A diferencia del funcionamiento habitual de las diligencias debidas, los adquirientes necesitan adoptar unas miras mucho más largas con enfoques que evalúan el éxito potencial del modelo de negocio en distintos escenarios. Los mejores adquirientes crean y gestionan una comunidad de expertos externos, y dependen de ella en gran medida para apoyar las labores de diligencia debida en áreas que resultan difíciles de evaluar objetivamente.
Las diligencias debidas empiezan por plantear una pregunta fundamental: ¿Es capaz la empresa adquiriente de convertirse en una empresa matriz sólida? Muchos ejecutivos piensan primero en cómo una adquisición podría ayudar a su propio negocio en vez de como podría acelerar y rentabilizar el desarrollo de lo adquirido, ya sea a través de recursos económicos, acceso al mercado, experiencia o tecnología.
Afortunadamente, existen herramientas digitales que complementan las fuentes de información tradicionales de información. Por ejemplo, algunas empresas emplean herramientas que pueden evaluar la percepción y el reconocimiento con el que cuenta la empresa objetivo dentro del mercado. Para facilitar el cribado de un sector y sus empresas, el proveedor de datos CB Insights ayuda a desarrollar perfiles de empresa ricos en datos, visualizar dinámicas competitivas y desvelar métricas de rendimiento no financiero.
Para las diligencias debidas sobre una empresa concreta, el web scraping, una técnica utilizada para extraer información de sitios web, proporciona indicadores de cuota de mercado y del ritmo de crecimiento, así como el análisis del tráfico web y el alcance geográfico de la empresa frente a sus rivales con el paso del tiempo al extraer páginas web geolocalizadas. Sysomos ofrece análisis de páginas de redes sociales que podrían ayudar a un adquiriente a entender qué opina el público sobre una empresa objetivo. El web scraping de Quad Analytix extrae datos a partir de la mezcla de ofertas y los precios de venta al público de múltiples páginas de venta al por menor. El objetivo es ayudar a las empresas adquirientes a entender las dinámicas del mercado. Otra posibilidad es consultar sitios como Glassdoor y LinkedIn para poder tener más información sobre la cultura interna de una empresa determinada, además de confiar en herramientas que faciliten claves sobre el modelo operativo de la empresa objetivo. Todas son maneras de reducir los posibles riesgos que siempre implica la compra e integración de una empresa.
Integrar estructuras
Claramente, la integración de nuevos activos digitales representa un enorme y espinoso problema plagado de desajustes culturales. Entonces, ¿cómo puede absorberse una nueva organización sin matar su esencia?
Si el acuerdo busca ampliar el alcance de la empresa compradora a través de nuevos clientes, productos, mercados y canales de venta, es probable que solo se requiera una integración selectiva. Eso significa invertir allá donde cada empresa pueda beneficiarse de la otra en aspectos como tecnología, atención al cliente y acceso al mercado. Después de que Microsoft comprara LinkedIn por 26.000 millones de dólares (unos 23.000 millones de euros) en 2016, el CEO de Microsoft confirmó que se les encargaría a los ingenieros de la compañía compradora averiguar cómo podría innovarse con este nuevo activo.
Sin embargo, si la compañía compradora se enfrenta a una disrupción del modelo de negocio considerable vinculada a la emergencia digital, y también ha comprado ya varias compañías del sector digital, podría tener sentido integrar por completo la empresa adquirida. Otra posibilidad es optar por una adquisición hostil inversa. De este modo, la empresa adquirida asume el liderazgo de una buena parte del negocio dentro de la empresa combinada, lo que permite anticiparse a los problemas habituales de adaptar una empresa pequeña a otra más grande. Después de comprar Sapient, Publicis concedió a los ejecutivos de la empresa adquirida una mayor responsabilidad dentro del desarrollo de la parte digital del negocio. Unos años después, Publicis creó Sapient Inside, una red de especialistas digitales de Sapient pensada para ayudar a las agencias de publicidad tradicionales a beneficiarse de mejores prácticas y herramientas. Hoy Publicis ya obtiene el 50 % de sus ingresos en lo digital, por delante de su objetivo para 2018.
En cualquier caso, los adquirientes han de gestionar con cuidado la transición en la que los líderes del activo digital ceden la parte emprendedora de sus trabajos y se convierten exclusivamente en mánagers. Los líderes de activos digitales no siempre tienen la experiencia adecuada para desenvolverse dentro una empresa grande; necesitan formación y apoyo por parte de los responsables dentro de la empresa compradora. La empresa adquiriente también debería adaptarse a las inevitables diferencias en la velocidad de la toma de decisiones, algo que podría significar reajustar sus propios sistemas de gobernanza o crear uno específico para gestionar el activo adquirido y el área de negocio afectada. De forma más amplia, los adquirientes podrían enfrentarse a la necesidad de disipar la cultura y mentalidad propensas al riesgo de su nuevo activo a fin de ajustarla a la predominante en la empresa matriz.
La disrupción digital no hará más que aumentar. A medida que lo haga, cada vez más empresas de todas las industrias recurrirán a las funciones y adquisiciones. Las mejores empresas implementarán un bucle de retroalimentación para aprender de sus errores de principiante, para poder mejorar y desarrollar capacidades sólidas y reproducibles en un futuro.
por Arnaud Leroi
trad. Teresa Woods
https://www.hbr.es/fusiones-y-adquisiciones/725/particularidades-de-las-fusiones-y-adquisiciones-en-la-econom-digital
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La venta de viviendas nuevas crece más que la de usadas

La compraventa de casas a estrenar creció un 18,8% en el tercer trimestre del año, frente al 15% de las de segunda mano

La vivienda de segunda mano sigue siendo el tipo de casa más comprada en España, aunque la de obra nueva empieza a sumar puntos gracias a la vuelta de la construcción residencial. Así, las compraventas de vivienda a estrenar crecieron un 18,8% durante el tercer trimestre del año con respecto al mismo periodo del año anterior, superando el crecimiento de la vivienda usada, que aumentó el 15%.

Si se analiza el trimestre anterior resulta que las viviendas nuevas son las que presentaron un mayor incremento (4,1%), con 20.885 compraventas (17,5% del total), mostrando los primeros signos de recuperación. Y ya son tres trimestres consecutivos de crecimiento. Sin embargo, la vivienda usada, que mantiene la hegemonía con 98.271 transacciones (82,5% del total), registró un ligero descenso (-1,1%).

Son algunas de las conclusiones de la Estadística Registral Inmobiliaria elaborada por el Colegio de Registradores de España, que arroja que entre julio y septiembre se inscribieron en los registros de la propiedad 119.156 compraventas de vivienda, un 15,6% más que en el mismo período de 2016. Es el resultado más elevado desde 2011. En los últimos 12 meses se han inscrito 445.725 operaciones, la cifra interanual más alta de los últimos seis años y medio, con una subida interanual del 13%.

Y eso que los precios continuaron registrando incrementos, en concreto un 6,8% interanual y un 2% respecto al trimestre anterior, según los registradores. El ritmo de crecimiento de los últimos trimestres deja en el 22,4% el descenso del índice desde los niveles máximos, marcados en 2007.

trad. Teresa Woods

https://elpais.com/economia/2017/11/14/vivienda/1510675496_743921.html

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Los españoles pagan un 8% más del presupuesto fijado en la compra de una casa

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Siete de cada diez compradores siguen pensando que los precios están muy altos, según un estudio de Foto casa

El precio sigue siendo el cuello de botella para muchos compradores de vivienda. No salirse del presupuesto marcado también. Los que compraron una casa en el último año han tenido que incrementar un 8% su gasto inicial, pasando de una cuantía media prevista de 160.000 euros a un desembolso final de 173.000 euros.

Aunque la distancia no es excesiva, siete de cada diez compradores que estuvieron activos en el último año sigue pensando que los precios están muy caros y para el 43% algo caros. Y eso que el 61% de los españoles negoció el precio, consiguiendo una rebaja media de 14.000 euros, que en la mayoría de los casos representó una reducción del precio de un 10% respecto al inicial. Así se desprende del estudio Experiencia de compra y venta de vivienda en el último año, realizado por el portal inmobiliario foto casa que pretende analizar tanto el comportamiento de los compradores de vivienda como de los vendedores.

El estudio también pone de manifiesto que el dinamismo ha regresado al mercado inmobiliario y ha dejado atrás los años de la crisis en los que apenas se cerraban transacciones. Ocho de cada diez españoles que han comprado vivienda en el último año lo han hecho en menos de 12 meses. “Un 67% de los compradores que adquirieron una vivienda lograron cerrar la operación en menos de seis meses y un 17% entre seis meses y un año. En el caso de la venta, aunque el proceso es algo más largo, más de la mitad de los vendedores particulares vendieron una casa en menos de seis meses y un 18% entre seis meses y un año”, explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de foto casa.

La mayoría de las personas involucradas en el mercado de compra en el último año tenían como objetivo la adquisición de una casa para utilizarla como residencia habitual (75%). Un 13% piensa destinarla a segunda residencia y el objetivo del 11% es la inversión. De éstos, un 85% dice que es para poner la vivienda comprada posteriormente en régimen de alquiler.

En cuanto a los motivos para decantarse por la compra en lugar de por el alquiler los compradores señalan que se trata de una inversión a largo plazo, un seguro para el futuro, una forma de hacer patrimonio. Para otros se trata del mejor momento para comprar dado que los precios van a subir.

trad. Teresa Woods

29 NOV 2017 

https://elpais.com/economia/2017/11/22/vivienda/1511350317_663213.html

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Sector inmobiliario España: continúa evolucionando

El sector inmobiliario España está en fase de recuperación. Así lo ha afirmado el Banco de España en su último informe de la economía española del tercer trimestre de 2017. El mercado de la vivienda está avanzando en la “senda de la recuperación”. Destaca tanto en lo que respecta a precios, compraventas de hogares como en la puesta en marcha de nuevos proyectos de otra residencial.

Todo ello sin perder de vista el pasado del ladrillo y así alejar cualquier posible riesgo de burbuja inmobiliaria. Hay quienes señalan que esa posibilidad no existe, ¿pero ¿qué reflejan los datos?

Sector inmobiliario España en continuo avance

El Banco de España señaló que el sector inmobiliario España sigue el camino de la recuperación. Y así lo recoge el organismo en una sección que compone una parte del “Informe trimestral de la economía española” del tercer trimestre del año. El presidente de la organización, Luis María Linde, trata de moderar el optimismo que predomina el sector inmobiliario España.

Las compraventas en el sector inmobiliario España

Las transacciones de viviendas muestran un incremento desde 2014. Concretamente, en 2016 se anotaron unas 455.000 compraventas. Lo que supone un 14% superior a 2015. Un aumento que se apoya principalmente en el segmento de la vivienda de segunda mano, mientras que las transacciones de vivienda nueva persisten en su trayectoria de ligeros descensos.

Y para 2017 los expertos vaticinan que se puede cerrar con un total de 525.000 transacciones.

El precio de la vivienda

El coste de la vivienda experimentó una caída del 37% en términos nominales y del 45% en términos reales desde el nivel máximo del tercer trimestre de 2007 hasta el más bajo del primer trimestre de 2014. Tras ello se mantiene una tendencia al crecimiento. Se registran avances del 16% que no van al mismo compás según la ubicación geográfica. La Comunidad de Madrid, Cataluña y las Islas Baleares son las que mayor aumento de precio presentan.

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Aumento en la firma de hipotecas

En el mes de julio despuntó el número de hipotecas que se firmaron. En concreto, las viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situaron en 24.863, un 32,9% superior al mismo periodo de 2016. A un tipo de interés medio que se encuentra en mínimos históricos, 2,76%. No obstante, si lo comparamos a los datos anteriores a la crisis la diferencia es abismal, cuatro veces mayor.

Las entidades bancarias están ofreciendo mayores facilidades para dar financiación, inexistentes en los años anteriores. Pero examinan de igual manera cualquier petición con mayor cautela.

Un sector inmobiliario España poco funcional

Por un lado, está la oferta. La puesta en marcha de la construcción de obra nueva residencial participa en la tendencia de mejora, pero con más retraso. Ello se debe al gran stock de viviendas sin vender que sobraron de la fase expansiva previa. La absorción de este gran stock sin vender es un proceso lento en “un contexto en el que el volumen de compras de vivienda nueva resulta todavía relativamente reducido, lo que actúa como un factor limitativo del grado de recuperación de la construcción residencial” señala el informe.

Asimismo, hay gran el sector inmobiliario España es heterogéneo geográficamente. Es decir, la demanda de viviendas no siempre coincide con las áreas en las que se localizan las casas sin vender. Esto produce como resultado una evolución muy dispar de los precios. Y las zonas geográficas que presenta mayor número de hogares sin vender son las que se ubican en zonas costeras.

por Damaris Taras

trad. Teresa Woods

2 octubre, 2017

https://noticiasibex35.com/mercados/sector-inmobiliario-espana-evoluciona/

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Ascensores, alternativa de mejora en el precio de una vivienda

El precio de la vivienda ha experimentado una gran subida en estos dos últimos años, el mayor repunte desde el 2007, año anterior al pinchazo de la burbuja inmobiliaria que trajo consigo un periodo de crisis con constantes bajadas. Son muchos los factores que inciden en el valor final de un inmueble. Ubicación, estado del mismo o las infraestructuras que posee son algunos de los elementos que determinan que su valor sea alto o algo más bajo. También la accesibilidad es un valor a tener en cuenta, y dentro de ella el ascensor es el elemento clave que puede revalorizar una vivienda o ahondar más su devaluación.

En general, aquellos pisos que disponen de ascensor son más caros respecto a los que no. Según el grupo Tecnocasa, en el primer semestre de 2017, un piso de 80 metros cuadrados en Madrid tiene un precio medio de 139.200 euros (unos 1.700 euros por metro cuadrado) si no cuenta con ascensor y de 189.600 euros (unos 2.370 euros por metro cuadrado) si dispone de él.

Además, un estudio realizado por la empresa tecnológica Urban Data Analytics (UDA) muestra cómo puede llegar a influir la presencia de los elevadores en el precio de una vivienda. Analizando los barrios de Madrid, el estudio destaca que la revalorización media del precio de un edificio por tener ascensor en la capital sería del 12,8%, mientras que si por el contrario careciera de él, la devaluación media llegaría hasta el 27%.

A pesar de estos datos, el director de desarrollo negocio de Urbam Data Analytics, Enrique Toribio, insiste en que «para este estudio se han analizado diversos factores relevantes en la valoración de una vivienda de forma individualizada y en concreto la tenencia o no de ascensor en el edificio, exponiendo la diferencia de precio entre las viviendas que poseen o se caracterizan mediante ese atributo. Esto no significa que la inclusión de esa característica suponga inmediatamente el aumento de un porcentaje del precio; si no que las viviendas en su conjunto valen ese porcentaje de más respecto a las que no lo tienen».

Contrastes

Según el estudio, los barrios de la capital donde más se penaliza el precio de la vivienda respecto a la media del propio barrio cuando no se dispone de ascensor son Cuatro Vientos (-37,5%), Legazpi (-35,4%), Valverde (-30,8%) y Adelfas (-30,2%), zonas que están cercanas a los nuevos Programas de Actuación Urbanística (PAU). Estos barrios se caracterizan por aunar viviendas nuevas que llevan incorporadas el ascensor y viviendas antiguas que no, lo que provoca las grandes diferencias de precio que se llegan a producir.

En el caso contrario, los distritos de Madrid donde el ascensor contribuye más a la revalorización de los inmuebles respecto al precio medio de la zona son El Plantío (38,9%), Almendrales (32,4%), San Diego (31,5%) y Ambroz (26,4%). El estudio destaca la gran diferencia de precio en El Plantío con respecto a los demás barrios de la capital. La gran subida en este barrio viene motivada más por la tipología de las viviendas que existen en el barrio que por el hecho de disponer o no del ascensor en el inmueble. «En este caso, el precio de determinadas viviendas que no tienen ascensor es alto, lo que provoca esta distorsión», explica Toribio.

Por otro lado, también se puede dar el caso totalmente contrario, que las viviendas sin ascensor tengan un precio mayor que las vivendas que sí lo tienen, como ocurre en el barrio de El Viso. El gran stock existente de chalé y que no haya mucha diferencia en el precio del metro cuadrado de este tipo de inmuebles respecto a las viviendas colectivas hacen posible este hecho.

Jorge Aguilar (2017)

Citado en:
http://www.abc.es/economia/inmobiliario/abci-ascensores-subidon-valor-vivienda-201707060303_noticia.html

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