5 CLAVES PARA DOMINAR LA PROPIEDAD DE ALQUILER

Ser propietario de una propiedad de alquiler o una cartera de propiedades puede ser muy lucrativo. El mercado ha explotado para propiedades de alquiler en todo el país.

Los inversores se han lanzado a la industria y se han dedicado a aprender lecciones vitales sobre la compra de propiedades, la búsqueda de inquilinos y la gestión de todo el proceso.

Si eres nuevo en la inversión o simplemente estás tratando de obtener una perspectiva diferente, ¡queremos guiarte a través de CINCO CLAVES PARA ADMINISTRAR LA PROPIEDAD DE ALQUILER!

 

Clave # 1 - Conozca el mercado

La inversión exitosa en bienes raíces comienza y termina con el conocimiento del mercado.

Hacer tu investigación es esencial. Eso puede sonar elemental, pero hemos descubierto que no es tan obvio para todos. El conocimiento del mercado es la habilidad fundamental que un inversionista debe tener. Sin el conocimiento adecuado del mercado, se perderá y podría tomar una decisión mal informada.

A medida que realiza su investigación de mercado, es beneficioso crear diferentes listados de mercados secundarios y tomar notas sobre factores esenciales.

 

Aquí hay un ejemplo de resumen con algunos factores clave para pensar (esto debe ser un ejemplo ... tendrá que hacerlo usted mismo):

  • Mercado amplio: (ubicación)
  • Economía local: (Califícala entre una A y una F)
  • Sectores de empleo: (financiero, médico, etc.)
  • Mercado secundario:
  • Distrito escolar: (Califícalo entre una A y una F)
  • Residente típico: Aquí es donde debe crear un perfil para su residente promedio. Llamaremos a nuestro ejemplo 'Bob' y le daremos a Bob un perfil con la siguiente información:
    • - la ocupacion de bob
    • - los ingresos de bob
    • - Lo que Bob conduce
    • - la familia de bob
    • - Número de niños, si los hay.
    • - Aficiones
  • Precio medio de la vivienda: (Precio de venta minorista)
  • Precio objetivo de descuento: (cuál debería ser su precio objetivo para una propiedad en esta área)
  • Renta promedio para el área:  1,200 -  1,350

 

Hay más información que podría poner en este perfil de mercado, pero al mirar aquí le dará una mejor idea acerca de las áreas en las que desea tener una propiedad de alquiler y le permitirá concentrarse y establecer ciertas expectativas.

Es importante profundizar en el área objetivo que sea mejor para usted y lo ayudará en esos mercados y sabrá qué tipo de casa vamos a comprar y al inquilino que vamos a ubicar.

El resultado final: si realiza su investigación de mercado, sabrá que cada mercado traerá un inquilino único, y estará mejor preparado para conectarse con ese inquilino y lograr el éxito.

 

Clave # 2 - Saber qué propiedad es adecuada para usted

Conocer su mercado es muy valioso, pero simplemente conocer el mercado no es suficiente. También necesita conocer el mejor tipo de propiedad en función de sus objetivos.

Considera dos cosas: objetivos y riesgo.

¿Cuáles son tus metas y objetivos y cuánto riesgo te sientes cómodo asumiendo?

Es importante saber estas cosas porque lo guiará para elegir su sub-mercado. Una vez que haya realizado su investigación de mercado y sepa cuáles son sus objetivos (junto con la tolerancia al riesgo), podrá determinar mejor la mejor área para ayudarlo a alcanzar sus objetivos.

Por ejemplo, si tengo 150,000, ¿debo comprar una casa más nueva y en un área en crecimiento de la ciudad, o debo comprar tres casas antiguas en áreas más difíciles por  50,000 cada una?

¿Cuál será el alquiler promedio en estas casas diferentes? ¿Cuáles son los costos promedio de mantenimiento por año y la duración promedio de la tenencia en estas áreas?

Si soy un inversor de bajo riesgo, es posible que me sienta más cómodo al obtener un poco menos de retorno en una casa más agradable. Puedo creer que atraeré a un inquilino que tiene un ingreso estable y puede ser menos afectado por los eventos de la vida, así como la apreciación a largo plazo.

Tenga en cuenta que si su inquilino decide mudarse, tendrá una propiedad vacante que no generará ningún ingreso.

Si estoy dispuesto a asumir más riesgos, podría comprar tres propiedades más antiguas con un mayor potencial de rendimiento. Las casas serán más antiguas y pueden necesitar más mantenimiento con el tiempo. Pero hay más posibilidades de tener al menos una o dos propiedades ocupadas en todo momento y generar ingresos.

La conclusión: entienda sus metas y cuánto riesgo se siente cómodo asumiendo para alcanzar esas metas. Solo entonces estará mejor preparado para determinar las propiedades de alquiler que debe tener.

 

Clave # 3 - Conozca a su contratista

Una vez que conozca su mercado y los tipos de propiedades que desea poseer, debe identificar socios que lo ayudarán a preparar esa propiedad para alquilarla. Eso significa familiarizarse con su contratista, una de sus asociaciones más importantes.

Nada puede frenarte (o ponerte en problemas) más que un contratista malísimo. El trabajo defectuoso, el trabajo lento o no, tienen el potencial de detener su trabajo de rehabilitación o mantenimiento.

Entonces, ¿qué necesitas buscar?

Es esencial saber si el contratista con el que se asocia tiene licencia y está asegurado. ¿Por qué es esto tan vital? Hay varias razones por las que no debe permitir que alguien que no tiene licencia y esté asegurado trabaje en su propiedad:

 

  1. Pueden lastimarse en el trabajo y demandarlo . ¿Qué sucede si una persona sin seguro lo lleva a la limpieza? ¿Qué le haría eso a sus rendimientos futuros en esa propiedad?
  2. Pueden instalar su equipo incorrectamente . Si está tratando con alguien que no tiene licencia o no está asegurado, lo más probable es que esté tratando con alguien que no es el mejor en su oficio.
  3. Pueden hacer su trabajo y luego desaparecer de la noche a la mañana : estos tipos de contratistas generalmente no están en el negocio. Esto causará problemas si necesitas un sorteo y nunca vuelves a aparecer.

Tenga en cuenta que encontrar un buen contratista es una necesidad, sin importar qué tipo de propiedad compre.

Incluso si compra una casa nueva, eventualmente tendrá que hacer reparaciones. Es mejor comenzar a desarrollar una relación temprano para que su trabajo se lleve a cabo de manera fiel y puntual cuando llegue el momento de un proyecto.

 

Clave # 4 - Conozca a su inquilino

Ningún inversor puede lograr el éxito (en cualquier mercado) sin un paso crucial: comprender a su inquilino.

La detección de los inquilinos es increíblemente vital para el éxito de su inversión.

La administración de la propiedad es más que solo "mantener" la propiedad. Si este fuera el caso, entonces podría contratar a jardineros y trabajadores de mantenimiento y ver crecer su riqueza. Usted podría sentarse y tener inquilinos potenciales llamando a su puerta.

Desafortunadamente, este no es el caso. Como inversionista en bienes raíces, su experiencia se basa en el abastecimiento y la compra de propiedades. Probablemente no sea el mejor en la selección de solicitantes para encontrar inquilinos calificados para su propiedad.

Estas son algunas a considerar en los procesos iniciales de selección deficiente de inquilinos:

  1. Meses sin pago : si no conoce todos los trucos que pueden jugar los inquilinos, es más probable que se caiga en algunos de ellos antes de darse cuenta de que necesita hacer un cambio.
  2. Proceso de desalojo : no solo es costoso y lleva mucho tiempo en Alabama, sino que también incluye varios meses de falta de pago antes de que salgan de su casa ... es decir, su casa destrozada.
  3. Casa destruida : teníamos un inquilino en una de nuestras casas más hermosas. Después de que ella perdió su renta, decidí llamar a su puerta y hablar con ella sobre lo que podríamos hacer para alcanzarla. Cuando llegué a la puerta, me saludaron diez perros pequeños. Después de que terminamos el desalojo, la casa fue un desastre y nos costó al menos otros  8,000 para volver a ponerla en el mercado. Hicimos un mejor trabajo la próxima vez, y nuestro inquilino ha estado en la casa durante los últimos nueve años.
  4. Casa destrozada : si tiene una relación terrible con su inquilino y ellos, pero es probable que el vecindario lo sepa, y eso puede significar que algunas personas "de menos calidad" también pueden saber que su casa está desocupada. Cuando esto sucede, estás invitando al vandalismo.

 

Encontrar al inquilino adecuado (un inquilino que será estable y respetuoso con su propiedad) es tanto un arte como una ciencia. Esta es un área en la que un socio de administración de propiedades es altamente recomendado.

No podemos enfatizar lo suficiente lo importante que es tener un proceso de selección de inquilinos que se haya demostrado que funciona. Por lo general, eso solo se logra a través de la experiencia, la prueba y el error ... por lo que es posible que desee considerar ahorrarse los problemas y los gastos.

 

Clave # 5 - Desarrolle sus sistemas y procesos

Finalmente, ninguna estrategia de inversión está completa sin contar con sistemas y procesos que rijan todos los aspectos de la experiencia de alquiler.

Piense en su inversión como parte de un negocio bien afinado. Como cualquier buen negocio, necesitará una infraestructura de procesos dentro de un sistema general que pueda ayudarlo a controlar los riesgos y ejecutar su operación de la manera correcta.

Al crear estos sistemas y procesos, la claridad, el detalle y la explicación completa son sus amigos. No deje nada al azar cuando esté creando su cartera de alquiler. Muchas veces hemos visto a los inversionistas perder dinero al no crear procesos sólidos para administrar cada parte del negocio.

Si no está detallado, busque a alguien que lo ayude a configurar los procesos más críticos antes de comenzar a anunciar su propiedad en alquiler.

 

Conclusión

Ser propietario de una propiedad de alquiler puede ser una experiencia gratificante. Una vez que haya implementado sus sistemas y procesos y haya prestado atención a las lecciones de quienes lo han precedido, encontrará que su experiencia como propietario es gratificante.

Pasarás por altibajos y encontrarás desafíos a lo largo del camino. Pero con la preparación adecuada y la asistencia adecuada, podrá superar y alcanzar sus objetivos de inversión.